🏠 ¿Qué aspectos tener en cuenta al comprar una propiedad?

Dentro de las compras que podamos hacer, la de comprar un inmueble representará una de las más importantes y a su vez de las más complejas por lo que es digna de análisis y gran premeditación. Equivocarnos puede traernos serios problemas. Principalmente económicos, pero también de tiempo e incluso emocionales. A continuación, te presentamos los aspectos que debes analizar con detenimiento antes de ofertar, reservar o comprar una propiedad.

Es posible que, en base a tus posibilidades económicas, la oferta y la demanda, no puedas satisfacer al 100% todos tus deseos. Deberás priorizar aquellos aspectos que consideras innegociables para vos y resignar otros no tan importantes. Te dejamos elementos y consejos a tener en cuenta antes de adquirir tu propiedad.

Presupuesto y forma de pago

Por lógica el dinero es uno de los puntos más importantes.

Es el punto de partida y desde aquí, si hablamos de una compra en efectivo, lo que podamos pagar será nuestro único límite.

En cambio, si precisáramos un financiamiento, tuviésemos que entregar una permuta de menor o mayor valor, o bien contáramos con un crédito hipotecario, debemos encontrar y analizar sólo las que aprueben dicha forma de pago.

Propósito que vamos a darle

No es lo mismo estar buscando una propiedad para habitar con la familia, como un espacio de trabajo o una inversión.

En caso de buscar una vivienda debemos enfocarnos en una visión plenamente personal y que se amolde a nuestros usos, costumbres y necesidades. Si tenemos una familia numerosa buscaremos que tenga ciertas comodidades o el potencial para lograrlas, los barrios en los que nos sentimos cómodos y seguros, etc.

Por el contrario, si estamos buscando una inversión buscaremos algo clásico en zonas de gran demanda para que sea fácil de alquilar o revender.

En todos los casos, pedir una copia de los planos de la propiedad es una buena práctica para ver en otro aspecto el inmueble en sí y no dejarnos llevar únicamente por las emociones.

Ubicación

Un “inmueble” puede cambiar sus ambientes, su distribución, su decoración… pero como dice la palabra, no se mueve y jamás podrá cambiar su ubicación.

Supone una gran diferencia respecto del valor ya que podemos encontrar un pequeño departamento “bien ubicado” al mismo precio que una cómoda casa en una zona más alejada.

En este aspecto debemos filtrar las zonas que se adaptan a nuestra rutina y necesidades diarias.

Los servicios con los que cuenta (agua corriente, cloaca, luz, gas, cable, internet), los colegios, hospitales, la seguridad, el entorno, los comercios cercanos, la accesibilidad, el transporte público… son variables importantes de analizar.

Derechos, obligaciones y limitaciones

Es muy bueno el tener la cabeza abierta y ver la propiedad además de cómo es, cómo podría ser. Sin embargo, hay aspectos que pueden limitarnos.

Las propiedades que comparten el terreno con una o más unidades, los departamentos y las comúnmente llamadas PH, poseen sin excepción un reglamento copropiedad. Esto puede suponer algo secundario o algo primordial si estamos pensando en una ampliación o uso distinto al que supone. Debemos asegurarnos de que éste no sea una traba a futuro como si, por ejemplo, quisiéramos utilizar un departamento común con fines comerciales o pensamos en achicar esa gran terraza para lograr el dormitorio que nos falta.

A su vez también, todas las propiedades se rigen por una reglamentación municipal conocida como “código de ordenamiento territorial”. Esta ordenanza rige los usos del suelo (industriales, comerciales, habitaciones, etc.); formas de construcción (retiros de frente, medianeras, ocupación del suelo); cantidad de metros que podemos construir, así como la altura de la edificación; entre otros. Si querés conocer más de del C.O.T. podes consultarlo aquí.

Escritura y boleto. Costos y condiciones

En nuestra empresa acostumbramos y recomendamos que una vez que identificamos la propiedad que nos interesa, previo a hacer cualquier tipo de oferta, la inmobiliaria y/o la escribanía nos ayuden a conocer:

1) Los gastos de transferencia inmobiliaria. Si bien puede parecer que adquirir dos propiedades de un mismo valor tendrán un mismo costo impositivo, esto no es cierto. Hay numerosas variables que harán que una propiedad sea más o menos costosa para su escrituración. Dichos gastos no siempre pueden ser exactos en estas instancias, pero podremos lograr un presupuesto aproximado que nos dará un buen paneo.

2) El estado legal de la propiedad. La escritura traslativa de dominio es el derecho real en toda su expresión y es aquí donde debemos apuntar, pero no toda propiedad en venta es escriturable. No es extraño encontrar una propiedad que puede ser vendida mediante sesión de derechos (o boleto de compraventa) pero no puede ser escriturada inmediatamente. Esto puede deberse a muchos factores, en algunos casos no implica un riesgo mayor y en otros recomendariamos no involucrarse. Aquí debemos prestar especial atención y consultar la causa, los plazos para ser pasible de escrituración y los riesgos que conlleva.

Gastos de la propiedad

Parece obvio, pero no podemos dejar de mencionar que toda propiedad traerá gastos periódicos de impuestos y servicios, y debemos ser conscientes si podremos o no afrontarlos.

Los primeros pueden variar en cuanto a la valuación fiscal de la propiedad o zona en la encuentran. En la ciudad de Mar del Plata, ser propietario implica:

1) El impuesto de rentas, hoy llamado ARBA, que son 5 cuotas anuales con ciertos beneficios si se pagan por adelantado.

2) El impuesto municipal: alumbrado, barrido y limpieza (ABL)

3) Expensas: en caso de tener un consorcio conformado en pos del mantenimiento o reparación de áreas comunes. Es importante asesorarse de la situación interna ya que podemos adquirir una propiedad mal administrada, con arreglos de consideración pendientes, copropietarios morosos, juicios en curso, etc. que harán que las expensas se tornen un verdadero dolor de cabeza.

4) Servicios de luz y gas con vencimientos en 2 cuotas por bimestre llamados Edea y Gas Camuzzi respectivamente. Por último, el agua corriente y desagüe cloacal, llamado Obras Sanitarias (OSSE).               

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Esperamos que esta pequeña guía te ayude a encaminar tu búsqueda de la mejor manera posible. Tomalo con calma y disfruta esta hermosa oportunidad. Pedí ayuda y asesoramiento a un martillero matriculado; consulta con arquitectos, abogados, escribanos… ¡Todos te ayudaremos a hacer la mejor compra!