Proyecto de ley de alquileres

Principales cambios de la nueva ley de alquileres argentina. El proyecto que ya obtuvo media sanción en Diputados.

  • Garantías. Dentro de los principales cambios de esta nueva ley de alquileres se presenta un nuevo sistema de garantías, que con el fin de que el locador (propietario) tenga respaldada su renta, el locatario (inquilino) podrá presentar dos tipos de garantía y el dueño deberá optar por una de ellas. Las opciones son: la clásica garantía propietaria, un aval bancario, un seguro de caución, garantía de fianza o una garantía personal del inquilino (como su recibo de sueldo).
  • Tiempo mínimo de contratación. Para los contratos de vivienda el mismo se extenderá de los dos años que estamos acostumbrados a tres años. Los alquileres “24 meses” pasarán a ser de 36 meses.
  • Actualización del precio. Últimamente se estilaba a una indexación semestral, pues la novedad es que en este proyecto sería una actualización obligatoriamente anual en el cual se promedia el índice de aumento de salarios RIPTE elaborado por ANSES y el índice de inflación IPC elaborado por INDEC. Si por ejemplo a fin del primer año de locación la inflación señala un 30% pero los salarios solo aumentaron un 20%, el ajuste anual de la locación será de un 25%.
  • Expensas y servicios. Además del canon locativo o valor de alquiler, el inquilino solo deberá abonar aquello que derive de gastos habituales vinculados al uso, entendiéndose por tales los que se relacionan con servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.
  • Honorarios de la inmobiliaria. Según este proyecto no podrán superar el monto equivalente a un mes de alquiler del primer año. Dichos honorarios los abona locador y locatario abonarán en partes iguales.

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  • Resolución anticipada. El inquilino tendrá que avisar 90 días antes para evitar el pago de una indemnización. En caso contrario, la misma será de un mes trascurrido el año, o un mes y medio si fuese antes del primer año de contrato.
  • Registro del alquiler. El locador tendrá 30 días a partir de la firma del contrato para declarar el mismo ante el registro de la propiedad. Transcurrido este plazo, el locatario podrá hacerlo.
  • Programa Nacional de Alquiler Social. Se prevé crear a través de la Secretaría de Vivienda y está destinado a la “adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal”. De esta manera, se otorgarán entre otras alternativas: seguros de caución, líneas de subsidios o créditos blandos y garantías de fianzas.
  • Depósito de garantía. No podrá ser mayor al valor de un mes de alquiler del primer año. Para su devolución éste deberá ser equivalente al último mes que se abonó. A su vez, la devolución deberá realizarse al acto en que se hace devolución del bien inmueble. Si existiesen facturas o pagos pendientes que sean responsabilidad del inquilino, el locador podrá retener una suma equivalente a dicho monto como garantía de pago hasta tanto el inquilino presente los recibos de pago correspondientes.
  • Renovación de contrato. Dentro de los últimos tres meses del contrato, cualquiera de las partes podrá anoticiar a la otra de forma fehaciente su voluntad de continuar con el alquiler. Si habiendo sido notificado el locador no diera su aceptación, el locatario podrá resolver el contrato de forma anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
  • Conservación del inmueble. El locador debe conservar el bien alquilado en estado de servir al uso y goce convenido y asumir la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplidos los 10 días, podrá realizar el mismo proceso como si fuesen urgentes. Si por motivos no imputables al locatario se viese interrumpido el normal uso y goce de la cosa, el inquilino tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
  • Domicilio especial y electrónico. Las partes de un contrato deberán elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. A su vez también deberán constituir un domicilio electrónico (o casilla de correo) en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.
  • Pagarés. La nueva ley de alquileres le prohíbe a los propietarios exigir la firma de pagarés a los inquilinos.

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